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2018年全國商品房庫存點評

2019/3/13 10:58:00 來源:高端報告庫網
      寫字樓仍是庫存重災區,北方去化壓力不減
  截止至12月底,全國商品房待售面積5.24億㎡、同比減少11.0%,比2016年初高點7.39億㎡減少2.15億㎡、下降29.1%,當前待售面積相當于2014年4月水平。
  待售面積迅速下降緣于商品住宅庫存去化迅速:商品住宅待售面積2.51億㎡、同比下降16.8%,比2016年初高點4.60億㎡減少2.05億㎡、下降45.4%,當前商品住宅待售面積相當于2012年末水平、占商品房總待售面積的比重從2016年高點63.1%下降到48.5%、去化量占商品房整體的96.2%。
  全年商業用房待售面積也有明顯的下降,商業營業用房待售面積1.38億㎡、同比下降9.3%,降幅自年初以來呈持續擴的趨勢,比歷史高點2016年末1.61億㎡減少0.23億㎡、下降14.3%,當前待售面積相當于2015年末水平。
  另外,12月底,辦公樓待售面積0.36億㎡、同比微跌0.4%,與歷史高位相差無幾。
  2017年,各類型待售面積都下行的環境中辦公樓待售面積仍維持正增長,至2018年降速也僅為0.4,辦公樓待售面積降速不明顯除了對產業的偏愛之外,還與各地陸續執行的限商政策有關:一二線、環一線等城市辦公樓長期供大于求,住宅去化迅速和限購疊加,客戶和開發商都轉向公寓類產品,各類限商政策的出臺及時遏止了公寓產品走向過熱,在辦公樓本身去化困難的前提下,公寓產品的邊際影響變得突出;但辦公樓與城市具體經濟相關,考慮供大于求的客觀環境,辦公樓待售面積的去化仍需要相當一段時間。
  2018年全國的調控繼續因城施策引導,城市庫存呈現高低分化。
  從去化周期來看,根據2018年去化速度計算,在世聯跟蹤的45個城市中,去化周期高于18個月的僅石家莊、廈門、北京、天津、昆山,分別為56.2個月、37.8個月、35.5個月、18.6個月、20.5個月,北京、天津主要是由于全年供應量大增的緣故,2018年可售面積同比分別增長了41.1%、53.3%;昆山是因限簽導致有部分已售出但未網簽,數據失真;石家莊、廈門是因為在調控下,2018年去化速度大降。
  從可售面積看,可售大于1000萬㎡的有沈陽、天津、北京、青島、鄭州、西安、長沙、成都、昆明及惠州,但除了北京去化周期高達35.5個月外,其余城市去化周期均低于18個月,處于合理區間。另外,合肥、中山雖因為政策微調今年成交量大漲,去化速度加快,但目前庫存量依然與去年同期水平相當。
  據推算,至2019年全國住宅累計可售量降為28.4億㎡(假設項目新開工1年后陸續進入市場;上一年的新開工面積-當年的銷售面積=可售面積,逐年累加即為累計可售面積。另外,2000年之前部分地區數據不可得,根據我們推算,此部分與2000-2018年累計開工面積中的不可售部分相當,故不進行系數折算),這些量將在未來幾年陸續入市。待售面積按照2018年的去化速度計算去化周期(去化周期=可售面積/銷售面積),預計2019年在不考慮新開工住宅的情況下,消化全部庫存需大約1.9年。
  結果顯示,城市群的庫存分布不均仍然持續,大范圍看,北方地區庫存大大高于南方。東三省、京津冀、內蒙、山西庫存高企,去化周期都在5年以上;成渝、長江中游、西南四個地區的去化周期均低于1年,顯著低于全國1.9年的整體水平。
  另外值得注意的是,長三角2018年末可售面積增加較多,按照2018年的全年去化速度看,長三角城市群的去化周期將拉長1年至2.5年,在全國銷售面積單月增速連續下滑的形勢下,2019年長三角地區或進入去庫存攻堅階段。
  綜上,全國不同區域間的庫存及去化周期分化加劇,或將導致2019年全國不同區域間,因城施策的著力方向及力度的差異化也將更加明顯。
 
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